突然の転勤でマンションの運用に困った時の対処法
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リロケーション会社の管理サービス~転勤時も安心して任せられる~

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リロケーションを管理会社に依頼する際に知っておきたいポイント

管理会社にマンションなどの所有物件を任せる場合、心配なのが手数料です。ここでは、リロケーション管理会社を利用した場合の費用について説明します。

管理会社への手数料の相場とは

管理会社への一般的な手数料の相場は、賃料の10パーセント前後とされています。リロケーションの物件は一般的な賃貸物件よりも利益率が低いので、賃料の10パーセントを引かれることは大きな痛手と思えます。しかし、依頼をすることで建物の設備や周辺の土地の管理、さらには借り手への対応もしてくれるわけですから、支払う費用は決して高すぎるともいえないでしょう。リロケーション会社の多くは、賃料保証サービスなど、各種さまざまなサービスを用意しています。サービスの利用により、この手数料の価格も高くなるため、サービス利用時には毎月支払う費用もしっかりと把握しておきましょう。

管理会社からの補足情報

その他の諸経費も確認してください(管理会社勤務)

管理会社に委託した場合、手数料以外に必要となるのが、「事務手数料」と「保証金」です。事務手数料は入居者審査の代行に関する手数料や、入居者とのトラブル対応に関する費用です。保証金は、リロケーション物件の原状回復工事をする時に充てられる費用です。賃料のおよそ2月分をこの保証金として支払います。設備の一部の故障や破損が見られる場合、修繕費も必要となるため、管理費以外にもさまざまなお金を払うこととなります。

この諸費用でこのようなサービスが受けられます

空き家管理
月に一回物件を見回り、建物の状態を確認します。物件の写真を撮り、巡回レポートとしてオーナーに写真や建物の状態を報告します。建物の換気や周辺の掃除を行なうほか、建物や設備の状態の検査も行ないます。ガラスの破損や建物内の雨漏りなどが見つかった場合、オーナーから依頼があれば管理会社がきちんと修復を行なってくれます。
入居者の募集やリフォーム
インターネットの利用や、提携する不動産会社の店に依頼し、入居者の募集を広く行ないます。周辺住民への募集だけでなく、県内全域へ募集を行なえるので、依頼することですぐに入居者を見つけられるでしょう。他にも、すぐに借り手が見つかるように、物件の魅力を高めるリフォームも実施します。床のワックス掛けや水回り設備の修復・交換などを行ない、借り手が魅力を感じやすい物件に生まれ変わらせます。
賃料の支払いや管理
実際に入居者が物件に住み始めた場合、賃料の支払いや設備の管理業務による費用が発生します。賃料の支払いは、物件のオーナーに代わって物件に住んでいる人から家賃の受け取りを行ないます。管理業務は、建物や周辺への清掃や設備の点検・管理を行なってくれます。

万が一の時に抑えておきたい「明渡保証」とは

明渡保証サービスとは、簡単にいえば退去しない住民に対して退去をしてもらうよう、リロケーション会社が対応をしてくれるサービスです。オーナーが帰ってきた時もまだ滞在していた場合、一旦ウィークリーマンションなどに住んでもらい、帰ってきたオーナーが住めるようにしてくれます。明渡請求に書かれた期日通りに出ていってくれない人は多いので、こうしたサービスを行なう管理会社にいらいすれば安心できます。

リロケーションを利用するまでの流れ

所持している物件をリロケーションによって人に貸し出す場合、どのような手続きが必要となるのでしょうか?具体的な流れについて順を追って見ていきましょう。

転勤時から帰任時までの流れ

リロケーション会社を選ぶ

家の借り手を募集する3ヶ月前から、信頼できるリロケーション会社を調べて選ぶ必要があります。ネットでリロケーション会社の情報を集めるほか、資料請求などを行ない、実績や評判、サービス内容など詳しく調べます。気になる会社があれば、その会社に連絡を取り、担当者に条件やサービス内容について相談を行ないます。希望する条件にピッタリな会社であれば、そこで会社と契約を結ぶことができるのです。

入居者の募集をかける

リロケーションの会社と契約を結んだ後は、たくさんの入居希望者を得るために、設備の点検やリフォームを行ないます。リフォームはそれほど本格的な施工は行なわず、床のワックスがけや劣化した設備を一部取り替えるなどをすることで、見た目を綺麗にすることを目的に行ないます。リフォーム後は不動産会社の店頭やインターネット、賃貸情報誌などに物件の情報を記載し、大々的に入居者の募集をかけます。

リロケーションの運用開始

運用を開始すると、リロケーション会社を介しての家賃振込みが行われます。さらに、物件の定期巡回も始まり、建物や設備に何らかの問題が現れれば、すぐにオーナーへとその情報が伝えられます。建物や設備のトラブルが起きた時は、会社側に補修を依頼すれば、被害が大きくなる前にすぐに対処してくれます。

帰任後

リロケーション会社に帰任することを伝えると、会社側が借り手の人へ明け渡し通知を行ないます。通知に従わないなどのトラブルが起きた場合も、会社の人がしっかりと対応してくれます。借り手の人が退去した場合、室内の不具合をチェックします。建物や設備に借り手側の過失が見られた場合、修理費用などを借り手側に請求します。オーナーが住む前に原状回復工事をしっかり行ない、転勤などでリロケーションをする予定がなければ、そのまま契約を解除します。

帰任の時期が変わってしまった場合はどうする?

帰任時期が明渡通知よりも早まった場合、部屋を借りている人を退去させるわけにはいきません。リロケーション会社に相談して仮住まいができる物件を紹介してもらいましょう。逆に帰任時期が延びた場合は、借り手の人に伝えることで、契約更新により引き続き住んでもらうこともできます。

リロケーションの管理会社を選ぶ際のポイント

リロケーション会社は、会社によってサービス内容や評判なども大きく異なります。よりよい条件でリロケーションを行ないたいなら、会社選びは決して妥協しないようにしましょう。

優良な管理会社はここで差がつく

入居決定までの時間
所有物件のリロケーションを行なう場合、借り手がなかなか決まらないことは問題となります。リロケーションによる利益は借り手が現れてから初めて得られるものです。借り手が見つからないと、その分会社への手数料などが問題となるでしょう。優良な管理会社であれば、提携している不動産会社の数が多いため、入居希望者もすぐに見つかります。募集方法などについても独自性があり、ネットの利用のほか、さまざまな媒体を使用するなど、他の会社とは違った方法でたくさんの入居希望者を集めてくれます。
顧客層
優良なリロケーション会社は、入居希望者の審査も厳しく行ないます。建物に傷をつけやすいペットを飼っている家庭や、やんちゃな小さい子供のいる家庭、さらにはタバコによって壁を変色させるヘビースモーカーの人などの入居をブロックするため、顧客に建物を痛ませてしまうリスクを排除してくれるのです。
管理物件の数
リロケーションのサービスは歴史が浅いため、不慣れな会社に依頼すると、対応が不十分となり、借り手の人との大きなトラブルや、家の設備に厄介な問題を発生させてしまう可能性があります。優良な会社であれば、微に入り細に入り丁寧な対応をしてくれるので、安心して所有物件を任せることができるでしょう。管理している物件が数多くある会社であれば、リロケーションの管理に関するノウハウも十分に備えている優良な会社だとわかるでしょう。

帰任時の対応も忘れずに確認する

多くの人がチェックし忘れてしまうのが、帰任後の対応の仕方です。帰任する時期が前倒しになった場合や、または延長する場合などに、適切に対応してくれるかどうかは重要でしょう。会社の資料や、担当者に直接尋ね、帰任時にトラブルが発生した場合の対処法について忘れずに訊いておきましょう。

まずは自分の物件の価格を調べましょう

ここまでリロケーションのことについて詳しく解説しましたが、リロケーションを行なうか、それともマンション売却にするかは、個人ごとの状況によって変わるものです。どちらの対処法を取るか、1つの目安となるのが、物件の価値を調べることです。一括査定サイトなどを利用することで、所持しているマンションの現在の価値を簡単に調べることができるでしょう。価値が高ければ、転勤時にはリロケーションを利用して家賃収入を得る方法が選べます。しかし、価値が低い場合は所持し続けると維持費の負担や老朽化による空室の増加が懸念されます。価値の高い内にマンション売却に踏み切るなど、物件の価値を知ることで適切な対処ができるでしょう。

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