突然の転勤でマンションの運用に困った時の対処法
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マンション売却以外の対処法【転勤時に活用できる賃貸サービス】

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リロケーションについての理解を深めましょう

マンション売却をせずに、残された物件を有効活用できるとして注目されているのがリロケーションです。そこで、このリロケーションの特徴について見ていきましょう。

リロケーションの契約期間とは

リロケーションの契約期間は、部屋を借りる人との取り決めで自由に設定することができます。契約の更新によって短期契約を繰り返すことができるので、転勤で赴任する日数がわからない場合なども対応することができるでしょう。長期の契約をすることはできますが、数ヶ月や数週間だけの非常に短い期間ですと、借り手も現れにくいでしょう。短くても半年から数年の間が基本となります。

ここで気になること

賃貸期間中の税金はどうなるの?
リロケーションによって不動産収入を得ているのなら、その分所得税は必ず発生してしまいます。例え海外へ転勤をしたとしても、収入を得ている以上所得税は発生するので、確定申告は毎年必ず行ないましょう。
じゃあそれって損することになりませんか?
一見損をしているように思えますが、きちんと節税対策をすれば、上記の負担も解消できます。一般的に所得税は経費の発生によって減額することができます。そのため、リロケーション中の物件の経費を確定申告時に計上することで、支払う所得税の控除を受けられるのです。ローンの利息や固定資産税の支払い、リロケーション管理会社への手数料や物件のリフォーム費用などが、控除を受けられる経費として挙げられます。もっとも重要なのが「減価償却費」です。住んでいた家をリロケーションによって「資産」とすることができるので、経年によって物件の資産価値が減った場合、減価償却費が計上できるようになります。物件購入費のおよそ数十分の一の価格が控除できるので、大きな節税効果が得られるでしょう。

リロケーションの賃料相場とは

リロケーションの物件は、一般的な賃貸物件とは違い家のオーナーが留守の間しか利用ができないため、一般的な賃貸物件よりも利用しにくい物件となります。そのため、賃料を周辺物件よりも安くすることでしか、借り手を得ることができないのです。賃料の相場は、周辺の賃貸物件の5~7割とされています。通常の賃料よりも収益は低くなるため、一見して不利な契約にも思えるでしょう。しかし、リロケーションのメリットは賃料意外にも豊富にあります。

賃料以外のメリットもあるのです

自宅の劣化防止
人が住まない家は、建物が痛みやすくなるといわれています。人が住んでいれば、人の出入りや空気の入れ替えによって空気が循環します。しかし、人が住まなくなると、空気が常に淀んでしまい、室内に湿気が溜まるようになります。建物内での湿気は木材に劣化を与え、カビやダニの発生によりさらに室内の劣化が加速してしまいます。人に住んでもらえば、空気の入れ替えや掃除を定期的に行なってくれるので、こうした問題も防げるでしょう。
空き巣などの犯罪対策になる
家の中に誰もいないと、空き巣被害がもたらされることや、浮浪者が住み着いてしまうなどの問題が現れます。家に残した家財道具を盗まれてしまうことや、ガラスを割られることで雨風が入り込み、建物自体も劣化してしまうことがあるのです。
近隣トラブルを防ぐことができる
家を長期間留守にすると、近隣の人に迷惑を掛けてしまうことがあります。建物を放置して、建物内でカビやネズミの繁殖を許すと、周辺まで悪臭が漂ってくることがあります。また、家の周囲の庭で植木を育てていた場合、植木の伸びた枝が隣の家の敷地にまで侵入することや、雑草の繁殖により害虫が大量に発生してしまうことなども考えられます。リロケーション中は、室内は部屋を借りた人が綺麗に清掃し、室外の問題は管理会社がしっかりと対処します。建物の悪臭や植木や雑草の問題も、リロケーションによって防ぐことができるでしょう。

借り手にもメリットが多いリロケーションは空室リスクも少ない

スーツの男性

リロケーションは、オーナーとの間で契約年数が決められてしまうため、以前では借り手がなかなか現れないというイメージが強いものです。しかし最近では、借り手側もさまざまなメリットが得られるとして、リロケーション物件に人気が集まりつつあるのです。

借り手のメリットとは

比較的安い賃料で入居ができる
リロケーションによる借り手のメリットは、なんといっても賃料の安さでしょう。リロケーションは賃貸物件よりも制約が多いので入居希望者が少なく、賃料を安くして入居者を募る場合が多くあります。周辺地域の賃料より安くなるので、地域内で安い賃料の部屋を探している人から選ばれやすいのです。
ハイグレードなマンションに住める
リロケーションの物件は、もともと賃貸向けの物件として作られたものではないので、一般の物件よりも住みやすい物件であることがあります。部屋数が多く、設備もグレードの高いものが設置されているので、住みやすさから選ぶ人が多いのです。

オーナーが希望する条件にあった人を選べるのも大きな魅力です

リロケーションは、物件を所有するオーナーが希望者を審査して入居者を決めます。自宅を他人に貸すとなると、設備を手荒に使われることや、タバコやペットによって壁に傷や汚れやつけられることが心配になります。リロケーションではあらかじめオーナーが借りる人の人柄を確認できるので、建物設備をいい加減に使う人やタバコを吸う人、ペットを飼っている人などにあらかじめNGを出すことができるでしょう。

リロケーションのシステムとは

リロケーションを行なう場合、建物の管理や賃料の回収はどうやって行なうべきでしょうか?ここで、リロケーションのシステムについて説明します。

賃貸システムは2種類

所有者が直接取引するタイプ
建物のオーナーが建物の管理や賃料の回収などを行なうタイプです。管理会社を通さずに済むため、賃料による利益はすべてオーナーが受け取ることができるでしょう。しかし、転勤などで建物から離れた場所で暮らしている場合、建物の管理や賃料の回収が難しくなります。入居希望者の審査や契約の手続きもすべてオーナーが行なうので、オーナーに掛かる負担も大きくなるでしょう。そのため、建物の管理や入居希望者の審査など一部の業務を管理会社に委託している人もいます。
リロケーション会社を介するタイプ
リロケーション会社を介するタイプでは、リロケーションの建物を管理する会社に業務をすべて委託するタイプとなります。専門の会社を介して物件の経営をするわけなので、会社に支払う費用などの負担は発生します。しかし、このタイプを選べば面倒な建物の管理や住民トラブルへの対処などを代行してくれるほか、サブリース契約による家賃保証サービスも得られるので、空室が発生した場合も収入が途切れることがないというメリットが得られます。

自分で運用するにはリスクが高い~管理者の意見を聞く~

遠隔にいることでトラブルに対応できないケースがあります(50代/男性)

転勤などでリロケーション物件を離れる場合、まず問題となるのが住民トラブルです。近くの地域にいるなら、家賃滞納などのトラブルが発生してもすぐに対応できますが、遠隔地に転勤した場合、気軽に往復することもできません。一方で住んでいる人もこちらが近くにいないことを知っているので、こちらの目が届かないのをいいことに、身勝手な行動をすることも多くあります。リロケーション物件を個人で管理をする場合、こうしたリスクは覚悟しておいたほうがよいでしょう。

入居者が決まるまでに時間が掛かりました(40代/男性)

管理会社を利用しない場合、入居希望者を募集はオーナーの仕事となります。チラシの配布やネットでの告知など、さまざまな業者に依頼して行なっていました。そのため、費用も高額になり長く広告活動を続けることができませんでした。貸し出す期間もたった2年だったので、条件が厳しいことも見つからなかった理由でしょうね。最終的には友人を介して入居者を見つけられました。しかし時間や費用も多く浪費してしまったので、こんなことなら始めから管理会社に依頼すればよかった、と悔やんでいます。

転勤先での暮らしを充実させるためにも管理会社の利用がおすすめ

個人で入居者の告知や物件の管理をするのは非常に難しいものです。リロケーション会社に依頼をすることで、無駄な手間や費用を浪費せずに済ませることができるでしょう。また、管理会社へ支払う手数料や物件価値の下落が心配であれば、所有物件の売却も視野に入れる必要があります。

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